אפיקי השקעות בנדל"ן
שוק הנדל"ן מציע שני אפיקים עיקריים בנושא השקעות בנדל"ן: נכסים מניבים ונכסים לקניה ומכירה.
נכסים מניבים הינם נכסים אשר לאחר רכישתם מניבים תשואה חודשית המכסה אט אט על ההשקעה הראשונית ובעת מכירת נכס הנדל"ן מניבה תשואה נוספת על ההכנסה החודשית. נכסים לקניה ומכירה הינם נכסים אשר התשואה בהם נובעת מהפערים בין עלויות הקנייה והשיפוץ ומחיר המכירה.
השקעות נדל"ן – נכסים מניבים
השקעות נדל"ן מקובלות כיום, במיוחד מעבר לים בארצות הברית הינן השקעות נדלן הנוגעות לרכישת נכסי נדל"ן למטרות השכרת הנכס. השקעות נדל"ן מסוג זה אמנם איטיות יותר בהחזרת ההשקעה ברכישת ושיפוץ, במידת הצורך, של נכס הנדל"ן, אולם השקעה מעין זו מניבה תזרים מזומנים שוטף אשר מכסה על החזר תשלומי המשכנתא אשר נלקחה בעת רכישת הנכס בתוספת של הכנסה קבועה מדמי השכרת הנכס. כל עוד נכס הנגל"ן אשר נרכש במסגרת השקעות נדל"ן נמצא בידי קונה הנכס, הנכס מניב הכנסה חודשית פאסיבית אשר אינה דורשת השקעה נוספת מצד הרוכש, והכנסה זו נשארת קבועה כל עוד הנכס נמצא בבעלותו.
כיוון וערכי נכסי נדל"ן עולים בערכם עם השנים, במידה ובעל הנכס מעוניין למכור את נכס הנדל"ן לאחר מספר שנים תשואת המכירה אשר במרבית המקרים תעלה על עלויות הרכישה תניב תשואה נוספת בדומה לנכסי קניית ומכירת נכסים בלבד.
השקעות נדל"ן – קניה ומכירת נכסים
התחום אשר מניב תשואה גבוה ומיידית בתחום השקעות נדל"ן הינו תחום קנית ומכירת נכסי נדל"ן שונים. כאשר מדובר בהשקעה מסוג קנייה ומכירה השלב הראשון הקריטי בעסקה הינו איתור נכסי נדל"ן אשר נמכרים במחירים הזולים ממחירי השוק הריאלים באופן ניכר. קיימות סיבות רבות ושונות בגללן נכסי נדל"ן ימכרו במחירים הזולים ממחירי השוק: סיבה אחת שכיחה היא כי בעל הנכס זקוק למזומנים באופן דחוף ומכירת נכס נדל"ן מהווה עבורו גיוס מזומנים מהיר, גם אם מהירות זו באה על חשבון המחיר אותו הוא יקבל עבור הנכס. מימוש מהיר של ערך הנדל"ן אינו הסיבה היחידה למכירת נכסי נדל"ן במחירים הנמוכים ממחירי השוק. סיבות נוספות אשר בגללן עלול נכס מוצלח להימכר במחיר נמוך ממחירי השוק הינו חשש מפני עיקולים ורצון לממש את הנכס באופן מהיר, או רכישת נכסים במכירה פומבית לאחר עיקולם על ידי בנק המשכנתאות או חברה אשר עוסקת בהלוואות אצלה היה הנכס ממושכן. בכל המקרים הללו, השקעות נדל"ן נוטות להניב רווח גבוה במיוחד.
לאחר רכישת הנכס, קיימות מספר אפשרויות עיקריות להשקעות נדל"ן:
- שיפוץ ומכירה – השקעה הן ברכישת הנכס והן בשיפוצו של הנכס. התשואה מתקבלת ממכירתו של נכס הנדל"ן לאחר אשר עבר שיפוץ. השקעה בשיפוץ הנכס אמנם משמעה השקעה נוספת אולם התשואה אשר ניתן להשיג עבור נכס אשר נעשה בו שיפוץ מוצלח עולה בהרבה על עלות השיפוץ עצמו. במקרה זה השקעות נדל"ן מניבות תשואות גבוהות ביותר.
- מכירה ללא שיפוץ – מכירת הנכס כפי אשר נקנה. במקרה זה התשואה תהיה הפער בין מחיר הקנייה למחיר המכירה. אנשי עסקים ממולחים עשויים לזהות נכסים אטרקטיבים הנמכרים בזול לפני או לאחר עיקול או כתוצאה מצורך מהיר במזומנים, ולמכרם ביוקר, ובכך להשיג תשואה נאה בהשקעות נדל"ן מסוג זה.
- שינוי ייעוד – שינוי ייעוד הנכס ומכירתו לצורך ייעוד שונה בתשואה ניכרת. דוגמה להשקעה מסוג זה היא רכישת אדמות אשר יעודן חקלאי ושינוי יעודן להיות קרקעות לבניית דירות מגורים. או שינוי ייעוד מדירות מגורים למבנה עסקי.