למעשה, משכנתא בריבית משתנה הינה הלוואה בה המרכיב המשתנה הינו גובה הריבית המשולמת. גובה הריבית משתנה בהתאם לגורמים חיצוניים אליהם היא מוצמדת. בעקרון, הגורם העיקרי המשפיע על עלות המשכנתא הכוללת הינו גובה הריבית. כאשר הריבית נמוכה, נוטים לווים רבים לבחור במסלול זה של משכנתא בריבית משתנה אולם נחוץ ידע נוסף טרם בחירה במסלול זה, שכן פעמים רבות נוטות הריביות לעלות חדשים או שנים מספר לאחר מועד החתימה על לקיחת המשכנתא.
שינויים אלו מעמידים את הלווה במצבים כלכליים אותם לא צפה מראש ועשויים להכביד מאד ואף להביא לידי קשיים כלכליים. על כן, רצוי להבין לעומק את המרכיבים השונים המשפיעים על משכנתא בריבית משתנה ולתכנן את המסלול הרצוי בהתאם.
מהו עוגן?
המרכיב החשוב במשכנתא בריבית משתנה הינו עוגן הריבית. מאחר והריבית אינה קבועה, על הבנקים להצמידה למדד כלשהו על פיו יוכלו לחשב את השינוי שיקבע את האחוז במסלולי משכנתא בריבית משתנה, זהו העוגן המתבסס על נתונים שונים. הנתונים השונים נקבעים בהתאם לסוג העוגן. סוג העוגן קובע את אופי המשכנתא בריבית משתנה, כאשר הבנקים השונים משתמשים בעוגנים שונים וכל בנק מבצע את שיקוליו הוא.
העוגן למעשה נועד לבטח את הבנק שכן הבנק לא יסתכן במתן הלוואות בהפסד, ולכן מתבסס העוגן על נתונים כלכלים ריאליים ורלוונטיים לתקופה הספציפית, כאשר את ההפסד סופג הלקוח בעיתות של ריבית גבוהה או משלם פחות כאשר הריבית יורדת. עוגן המשכנתא בריבית משתנה מתעדכן פעמיים בכל חודש, כשהעדכונים בריבית המשכנתא עצמם מתעדכנים באופן אוטומטי מדי כמה שנים, על פי תחנות הקבועות מראש.
על פי מה נקבע עוגן?
העוגנים השונים מחושבים על פי עלויות גיוס או על פי נתינת האשראי של הבנקים, חלקם עוגנים פנימיים וחלקם תלויי גורמים חיצוניים דוגמת אג"ח ממשלתיות, תשואות מק"מ ונתונים נוספים. ישנם סוגים שונים של עוגנים וכל בנק משתמש בעוגנים השונים לפי שיקול דעתו.
בין הסוגים השונים של העוגנים ניתן למצוא עוגן שימושים, המחושב על בסיס האשראי הקיים ברשות הבנקים, זהו למעשה ממוצע הריביות השונות שמקבל הבנק על ההלוואות השונות שהעניק לציבור. הריבית בעוגן שימושים נקבעת על פי חישוב של בנק ישראל לגבי עלות האשראי של הבנקים למשכנתאות.
עוגן נוסף עליו מתבססים הבנקים בקביעת משכנתא בריבית משתנה הינו עוגן גיוסים, הנקבע גם הוא באופן אובייקטיבי על ידי בנק ישראל, ומתבסס על הריבית המשולמת על ידי הבנקים ללקוחות על פיקדונות. יש לציין כי שני עוגנים אלו מושפעים מגובה הריבית במשק.
קיים עוגן נוסף הקרוי עוגן אג"ח ממשלתי גליל, הנקבע על פי תשואות הריבית הממוצעות של אגרות חוב ממשלתיות, בעוגן זה מתעדכן גובה הריבית מדי יום ביומו.
אף על פי שהפיתויים והאטרקטיביות של משכנתא בריבית משתנה קורצת לרבים החותמים על הסכם זה בלא הבנה מעמיקה בתחום, משכנתא בריבית משתנה מתאימה יותר לבעלי הכנסה גבוהה שיוכלו לספוג עליות עתידיות בגובה הריבית. אפילו ובעיקר כאשר הריבית נמוכה באופן יחסי, ניתן לשער כי בשנים הבאות היא צפויה רק לעלות ולכן לנוטלים הלוואה לטווח זמן ארוך עדיף וכדאי לשקול אפשרות של משכנתא בריבית קבועה.