לקיחת משכנתא היא אחת ההשקעות הגדולות בחיי הישראלי הממוצע ולעיתים אף ההוצאה הגדולה ביותר. היא משפיעה על שנים רבות מחייו ומכתיבה, בין השאר,את אורח החיים העתידי שלו.
רב הלווים אינם מצוידים בידע הנדרש וחתומים על הסכמים בעלי סעיפים ותת סעיפים רבים שבדרך כלל אינם נהירים להם. בחירה נכונה חוסכת ללווה סכומים גדולים המגיעים לכדי עשרות ולעיתים אף מאות אלפי שקלים. ישנם מסלולים המאפשרים ללווה לשנות את תנאי ההחזרים במהלך תקופת ההלוואה כך שניתן לנצל ירידות בריבית או שינויי מדד, ולעבור בין מסלולים שונים כגון מסלול המוצמד לריבית משתנה למסלול המוצמד לריבית קבועה.
שיקולים עיקריים
טרם לקיחת משכנתא ישנם כמה תחומים הראויים להילקח בחשבון ולהישקל בכובד ראש, שכן פרטים שלכאורה נדמים קטנים או חסרי משמעות במעמד החתימה על ההלוואה, עשויים להיות רבי השפעה בשנים שלאחר מכן.
ראשית יש לבדוק את סכום ההחזר החודשי המוערך באמצעות כלים שונים המועמדים היום לרשות הלווים, דוגמת מחשבון משכנתא, השוואה בין המשכנתאות השונות המוצעות על ידי הבנקים, ייעוץ על ידי יועץ משכנתאות מומחה וניתן אף להוציא מכרז משכנתאות לצורך השואה בין המשכנתאות השונות.
יש לבדוק כי ללווה ישנה אפשרות לעמוד בהחזרים המשוערכים לאורך השנים, בשקלול של הוצאות משק הבית השונות והוצאות מחייה קבועות כגון הוצאות שכר דירה, ביטוחים שונים, דלק, מזון וביגוד, בילויים, הוצאות על ילדים וכיו"ב. חשוב להשאיר מרווח ביטחון או סכום מסוים להוצאות בלתי צפויות וגורמים משתנים העלולים לצוץ במהלך השנים.
צעדים נדרשים
רצוי לברר בכל בנק בנפרד את גובה הריבית הניתנת ואת סוג הריבית, ובהתאם לזאת לחשב את ההחזר החודשי. בנקים מסוימים נותנים, אחת לכמה זמן, הטבות ספציפיות שניתן לנצל וראוי להתייחס אליהן. את ההצעות השונות המתקבלות מהבנקים יש לבקש בכתב ולברר את משך תקפות ההצעה. עם המסמכים הללו, ניתן לגשת ליועץ מס חיצוני שייתן יעוץ אובייקטיבי, מאחר ותנאי המשכנתא משתנים מבנק אחד למשנהו, והיועצים אותם מציע הבנק, שלא כמו יועץ חיצוני, רואים למולם את טובת הבנק ראשית.
במקביל, רצוי לבדוק תזרים מזומנים ואת נזילות תכניות חסכון אחרות, לבדיקת אפשרות של פירעון ההלוואה במועד מוקדם יותר. במקרה זה, יש לבדוק האם חל קנס על פירעון מוקדם.
במקרה בו מתעוררים קשיים לאחר לקיחת משכנתא רצוי לפנות לבנק בבקשה לשינוי תנאי ההחזרים ולצורך מציאת מסלול נח יותר ללווים. כאשר הילדים גדלים הוצאות המשפחה גדלות עימם ולעיתים מצריך שינוי זה אף חתימה מחדש על אופי פריסת התשלומים.
משא ומתן
למעשה, המשא ומתן על לקיחת משכנתא הינו משא ומתן מסחרי לכל דבר, וללקוח יש עמדת מיקוח על התנאים המוצעים השונים לו, כאשר הבנק יכול להתפשר על תנאים מסוימים. לעניין זה יובא כי במעמד החתימה על לקיחת משכנתא הלקוח מצוי בעמדת כוח גדולה יותר מאשר זו שיש לו במועד חידוש הסכם ורצוי לנצל זאת.