רכישת דירה בימינו אינה משימה קלה להשגה. המימון הנדרש עבור רכישת נכס הינו גבוה מההון העצמי המצוי אצל הישראלי הממוצע, דבר המעלה את התחרותיות בשוק המשכנתא ומוסיף מסלולים רבים המאפשרים בחירה המותאמת ללקוח הישראלי בהתאם לצרכיו, לאורח חייו, אופיו ותכנון נכון של אורח החיים העתידי. מרבית המשכנתאות הניתנות כיום ללווים מוצמדות למדד או לפריים, או שהינן משכנתאות בריבית קבועה לכל אורך תקופת החזרי ההלוואה.
אולם, ישנם מסלולים נוספים הניתנים ללווים כאופציה ללקיחת הלוואה כגון מסלול משכנתא דולרית. משכנתא דולרית, בשונה ממשכנתא צמודת מדד המחירים לצרכן או משכנתא בריבית פריים משתנה או קבועה, מוצמדת במעמד החתימה על לקיחת ההלוואה לשער החליפין של הדולר. שיעור הריבית נקבע על פי ריבית עוגן דולרי כגון שער ריבית הליבור בלונדון, ובתוספת אחוז קבוע המסוכם במעמד לקיחת המשכנתא. התשלומים החודשיים משולמים במטבע ישראלי.
משכנתא דולרית מורכבת מסכום המשכנתא בשקלים המתורגם לדולרים עפ"י שער הדולר ביום קבלת המשכנתא ומהווה את הסכום המקורי של ההלוואה. במידה ושער הדולר עולה – אזי יתרת הקרן תעלה גם היא ולהפך, כאשר שער הדולר יורד, ירד גובה הקרן המשולם לבנק. ההתאמה של יתרת ההלוואה לשער הדולר מתבצעת אחת לחודש ביום ההחזר החודשי וניתן לעקוב אחר השערים היציגים של הדולר מדי יום ביומו באתר בנק ישראל.
אחוז הריבית של משכנתא דולרית
גובה הריבית במשכנתא דולרית נקבע על פי הריבית הבסיסית, ריבית העוגן. ריבית העוגן הינה ריבית ליבור לונדון, אליה מתווסף סכום של מרווח קבוע המוסכם מראש ומתועד בהסכם. על פי השינויים החלים בריבית העוגן, יחולו השינויים השונים בריבית על המשכנתא כאשר במעמד ההסכם נקבע באם יחולו השינויים בריבית בהתאם לריבית הליבור, העוגן, באם פעם בחודש או פעם במספר חודשים או יותר.
ריבית הליבור היא הריבית הנקבעת במסחר בלונדון בין הבנקים הגדולים בעולם והינה הריבית הבינלאומית הדולרית. ריבית זו מושפעת מהשינויים במדינות המפותחות ובבנקים המרכזיים שבהן, אך בעיקר מהפד מארה"ב. בשנים האחרונות ובעיקר החל מ- 2008, ריבית הליבור נמצאת בעלייה מאחר והריבית הדולרית נמוכה מהממוצע. לאחר המיתון העולמי הריבית הדולרית הייתה זולה במיוחד אולם היא טומנת בחובה סיכון עם עליית הריבית.
מאחר והדולר נמצא במגמת נפילה כבר שנים מספר, הופכת משכנתא דולרית לאטרקטיבית ביותר מאחר וגם הדולר עצמו כמו הריבית החלה עליו נמצאים במגמת ירידה, תהליך המשפיע על גודל הקרן ולמעשה מקטין את החוב הכללי לבנק בו נלקחה ההלוואה.
למי מתאים מסלול משכנתא דולרית ?
למעשה, המתמצאים בתחום עשויים להניב רווחים יפים בלקיחת מסלול משכנתא דולרית בשנים הטובות ולעומת זאת, עליהם להיות ערניים כדי להימנע מהפסדים בעיתות בהן שער הדולר עולה ועל מנת לבצע מחזור משכנתא בטרם העליות הדרסטיות משפיעות על גובה הקרן עצמה. הסיכון הנמוך ביותר הינו עבור ישראלים שהכנסותיהם נקובות בדולרים, כגון משכורת או שכר דירה.