זוג שנטל משכנתא לדירה וטרם סיים את התשלומים על דירה זו, אך מעוניין ברכישת דירה אחרת, יצטרך לבצע גרירת משכנתא. הליך זה מצריך את אישור הבנק ואינו נתקל לרב בקשיים. כאשר יתקבל האישור מטעם הבנק, יוחלף השעבוד על הנכס הישן בשעבודו של הנכס החדש שנרכש. מאחר וישנן תקנות קבועות בתחום זה, הבנק מאפשר צעדים כאלה, להוציא מקרים בודדים.
תנאי גרירת משכנתא
עקרונית, נשמרים תנאי ההלוואה הראשונים בהחלפת השעבוד לנכס החדש שנרכש, ואולם, ישנם גורמים אחדים העלולים להוות הפרעה. מקרים כאלה הינם כאשר הנכס הראשוני נרכש בהלוואת זכאות בהתבסס על מיקום הדירה, יוגבל לאזורים בהם תקפה הזכאות, ואילו ישובים שאינם נכללים בהגדרות הזכאות לא יזכו את המבקשים לבצע גרירת משכנתא באישור הבנק.
לעיתים יכול ונערכו שינויים בתנאי המשכנתא, דבר העשוי להגביל את המבקשים לבצע גרירת משכנתא בחלוף שנים מספר. במקרים אחרים, הבנק עשוי שלא לאשר פעולה זו בשל סיכון בנכס החדש. גורם נוסף העשוי להוות עיכוב הינו משכנתא נוספת שנטל הלווה ומגבילה אותו מרכישת דירה חדשה. כאשר מחירה של הדירה אותה מבקש הלווה לרכוש גבוה מהמשכנתא עצמה וממחיר הדירה הישנה הנמכרת, נאלץ הלווה לבקש הלוואה מבנק אחר המציע לו תנאים אטרקטיביים יותר. מצב זה יוצר צורך בקבלת אישורים ממספר גורמים או בנקים שונים, מה שמקשה על קבלת האישור ומעכב את תהליך גרירת משכנתא.
הליך ביצוע התהליך
כדי לבצע גרירת משכנתא על הרוכש לשלם לבעל הדירה אותה הוא מבקש לקנות, סכום המשלים את יתרת החוב של ההלוואה שהוא גורר מהדירה הישנה. לעיתים אף נדרש המבקש להוסיף סכום בגובה 10% ואף יותר, כאשר מימון התוספת משולמת אך ורק מכיסו הפרטי של הקונה. סכום זה מגיע מהכסף המתקבל ממכירת הנכס הישן, ובמקרה בו הרוכש אינו יכול לשלם את הסכום האמור, ייתקל בקשיים ברירת המשכנתא.
מקרים נוספים המהווים עיכוב בגרירת משכנתא הינם כאלה בהם הבנק למעשה מנוע מלהשתמש בנכס החדש כעירבון, מצב המאלץ את הבנק לבקש נכס אחר אשר יהווה עירבון. במקרה זה ניתן לבצע הקפאת משכנתאות – בהם מוקפאים התשלומים המועברים לבנק, ויש לשים לב כי תקופת ההקפאה מוגבלת מראש. כמו כן, הקפאת המשכנתא מאריכה את תקופת ההחזר על כל המשתמע מכך דוגמת שינויים עתידיים בגובה הריבית, שינויי מדד, ועוד.
המסמכים הנדרשים לביצוע גרירת משכנתא
המסמכים הנדרשים לצורך ביצוע פעולת גרירת משכנתא הינם: חוזה חתום על מכירת הנכס הישן שבגינו ניתנה המשכנתא, חוזה הקנייה של הדירה אותה מבקש הלווה לרכוש, חתימה של ערבים על ביצוע פעולת גרירת משכנתא ואישורים משפטיים של הנכס הנרכש. במועד החתימה על גרירת משכנתא מתבקש הלווה לחתום על חוזה הלוואה מחודש, העומד בתנאים זהים לאלו שנחתמו במועד ההלוואה המקורית.
הבנקים לרב מבקשים אישורים נוספים מהלווה אשר ייאלץ להמציאם לפי בקשת הבנק. רצוי להיערך מראש לקראת ההליכים הצפויים, לאמוד את הפער בין מחיר הנכס הישן והנכס אותו מבקשים לרכוש כמו גם לבדוק את הקשיים העלולים לצוץ בעת הבקשה לגרירת משכנתא.